乌海市物业管理暂行办法

  《乌海市物业管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

  第一条 为了加强物业管理，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的工作、居住环境，依照国家、自治区有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法。

  本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业生产厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业，接受业主或者业主委员会的委托，根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。

  第三条 本办法所指共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构、外墙面和墙面粉饰及楼顶等部分。

  本办法所称共用设备，指整栋房屋业主共用的上下水管道、落水管、共用灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵电梯、避雷装置和消防器具等设备。

  本办法所称公共设施，是指物业区内业主或使用人共同使用的道路、上下水管道、窖井、化粪池、照明路灯、绿化地等设施。

  第四条 市建设行政主任部门是全市物业管理的行政主任部门(以下简称市物业管理行政主任部门)负责全市城镇物业管理工作。培育物业管理公司；监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作；培育物业管理市场，规范物业管理行为；统一管理物业管理基金；加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理；负责组织实施本办法。各区建设房产行政主任部门(以下简称区物业管理行政主任部门)，主管本地区物业管理工作，负责指导、协调、组建业主委员会，审批维修资金的使用，并组织其相关工作。

  规划、国土、环保、公安、物价、工商、民政、邮电、电力等有关行政管理部门，按照各自职责，协同实施本办法。

  各办事处、居委会，积极协助开发企业，业主选举成立业主委员会，组织其相关工作。

  第五条 业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织，代表和维护业主的合法权益。一个物业管理区域内，成立一个业主委员会。

  第六条 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。

  (二)听取和审查业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

  第八条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，能临时召开业主大会或业主代表大会，业主委员会接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。

  第九条 一个物业管理区域内，有以下情况之一的，区物业管理行政主任部门应当会同售房单位、街道办事处、居民委员会组织召开第一次业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。(一)公有住房出售建筑面积达到百分之三十以上；

  第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向民政部门登记后，到区物业管理行政主任部门备案：

  (二)督促业主执行物业管理的各项规定，履行管理公约，及时交纳各项管理服务费用；

  (四)对物业管理各项事宜的知情权，对业主公约和业主委员会章程及有关业主共同利益的重大事项的表决权；

  第十五条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位，具有独立企业法人资格。

  第十七条 成立物业管理公司一定要经市物业管理行政主任部门审核，报自治区建设行政主任部门取得《物业管理资质证书》，并领取《营业执照》方可开业。

  物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持自治区建设行政主任部门核发的岗位证书。

  第二十条物业管理公司依据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理，委托管理合同应当自签订后十五日内报市、区物业管理行政主任部门备案。

  (二)消防、电梯、机电设施、路灯、走廊、自行车棚、园林绿地、沟、渠、 池、井、道路、停车场所等公用设施的使用、养护和管理；

  (五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴纳，并按规定要求收取滞纳金，同时要求业主委员会协助实施物业管理；

  (三)履行物业管理合同、依法经营，制定物业管理年度计划和重大工程建设项目维修计划；

  (五)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支帐目，接受查询和审计；

  (七)接受市、区物业管理行政主任部门、物业所在地的街道办事处、居委会的监督、指导。

  第二十四条 开发建筑设计企业在工程完工综合验收合格并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后，须到市、区物业管理行政主任部门申报办理物业移交手续。

  第二十五条 在本办法发布实施前，已交付使用的住宅，也要根据本办法的内容规定在13年内分批实行物业管理。

  第二十六条 办理移交手续的物业，由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。

  第二十七条 开发建筑设计企业在移交物业时，并向业主委员会及物业管理公司提交下列工程建设资料：

  第二十八条 新建物业应当按照规划进行配套建设，其中物业管理用房不能低于物业区域总建筑面积的千分之二。开发建筑设计企业按照每平方米10元向物业管理行政主任部门缴纳配套建设保证金。经综合验收后15日内，物业管理行政主任部门应将配套保证金返还。建设管理用房建设费用列入开发建设成本，其产权归物业管理区域内全体业主所有。

  (二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆；

  (三)不得在房屋内外放置易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；

  (四)任何单位和个人不得占用物业区域内的公共道路、场地。如确需占用时持有关部门发放的施工许可证与物业管理企业签订书面协议，并缴纳一定的保证金，在约定的期限内恢复原状后退还保证金，造成损失的，由责任人赔偿；

  (五)业主或使用人装修物业，要事先将装修方案报物业管理企业批准，领取《装修证》。物业管理企业要将房屋装修的禁止行为和需要注意的几点告知业主或使用人，并进行巡视检查，业主或使用人要遵守配合；

  (九)不得占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施，影响其正常使用功能；

  (二)房屋外墙面、楼梯门、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设施、公用天线和消防设施等房屋本体共用设备、共用部位、共用设施由物业管理公司组织日常养护和小型维修，其费用从公共性服务费中支出。

  居住小区共用部位、共用设施、共用设备的重大维修工程费从共用设施维修基金中支出，不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。

  第三十一条 居住小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绿地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护。管理维护费用从公共性服务收费中支出。

  第三十二条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯、有线电视等管线的维修养护，分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。

  第五章 共用部位、共用设备、共用设施维修基金的建立及物业管理的服务收费

  第三十三条 住宅共用部位、共用设施、共用设备，要设立维修基金。维修基金按下列标准收取：

  (一)商品房出售时，6层以下(含6层)住宅按售房款的1%收取，6层以上住宅按售房款的2%收取；

  物业维修基金用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时，应将维修基金统一存入市住房公积金管理中心住房维修基金专户。

  住宅的共用部位、共用设备、共用设施维修、更新、由业主委员会申请，区物业管理行政主任部门对维修项目进行检验确定审核，由物业公司委托有资质的专业队伍施工。

  (四)维修基金专户余额低于总额的30%时，需经业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例，向业主续筹。

  第三十四条 住宅区共用部位、共用设施、共用设备维修基金的归集、使用、核算、管理。

  新建物业未按规定代收代缴维修基金的，由开发建筑设计企业按照房屋销售总额15%的比例缴纳维修基金。

  维修基金的收取由售房单位办理产权登记时交产权登记中心代收，统一交存住房资金管理中心，住房资金管理中心设维修基金专户，核算到栋、户。使用时由业主委员会提出申请，由区物业管理行政主任部门审核办理。市物业管理行政主任部门对全市维修基金的收取、使用实施监督管理。

  第三十五条 业主转让住宅时，其物业维修基金不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备、共用设施的维修、更新，其中由业主缴纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

  (一)物业管理费。用于物业管理区域的日常管理费用。包括物业管理区域内的巡视、检查、维修、更新费用的财务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务的费用；

  (七)已售出的空置房物业管理费2年之内按50%收取，空置2年以上按全费收取。

  前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算，第(六)项费用按实际维修项目计算。

  上述收费须报市物业管理行政主任部门、市物价管理部门按照自治区有关收费标准审批后，领取《收费许可证》后方可执行。

  其他服务项目的收费标准。由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不允许超出3个月。

  物业管理企业自行提供服务收费的，要与业主协商，在自愿互利的基础上，经协商同意后，方可提供服务并收取与服务标准相符的费用。

  第三十八条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市物业管理行政主任部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。

  第三十九条 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会办理下列事项，并报市物业管理行政主任部门备案：

  第四十条 建筑设计企业在房屋竣工时未交纳维修基金的市物业管理行政主任部门责令其限期补交，并按自治区物业管理条例规定进行处罚。否则不予办理房屋权属登记。

  第四十一条 建筑设计企业未按特殊的比例移交办公用房，不向业主委员会移交物业档案资料的，市物业管理行政主任部门责令其履行并停办其一切售房手续。

  第四十二条 公房售房单位不按售房款的20%交共用部位、共用设施、设备的维修基金，不予办理售房手续，并按自治区物业管理条例等有关法律法规处以罚款。

  第四十三条 物业管理企业未领取《资质等级证书》而从事物业管理，物业管理行政主任部门和物价部门不发收费证，限期予以并由物业管理行政主任部门按自治区物业管理条例等有关法律法规处以罚款。

  第四十四条 物业管理企业有下列行为之一的，由市区物业管理行政主任部门给予警告，造成业主损失的予以赔偿，并按自治区物业管理条例等有关法律法规处以罚款：

  第四十五条 业主委员会或建筑设计企业不适当地处置物业管理用房或挪用维修基金的，由物业管理行政主任部门批评教育，责令改正，造成损失的责令其赔偿；构成犯罪的，移交司法机关依照法律来追究刑事责任。

  第四十六条 物业区域内的业主或使用人违反了物业管理区域内禁止的十五条行为，或装修不报物业管理公司认可，由物业管理行政主任部门和业主委员会对其给予批评教育，情节严重的按自治区物业管理条例及有关法律法规处以罚款，造成损失的责令其赔偿或恢复原状。

  第四十七条 业主、使用人不按《物业管理委托合同》缴纳物业综合服务费用的，应当承担对应的民事责任，物业管理公司可根据约定加收滞纳金。对于超过3个月不缴纳的业主、使用人，业主委员会或物业管理企业能向人民法院提起诉讼，要求限期缴纳，并向市、区物业管理行政主任部门申请禁止该业主转让，出租或抵押物业。

  第四十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

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