房地产税改革会使房价更趋平稳

  10月23日，全国人大常委会作出决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作（下称《决定》）。迅速引发热烈反响，备受各界关注。连日来，来自国务院参事室、全国政协参政议政人才库、财政部财政科学研究所等有关权威经济专家在接受深圳特区报驻京记者正常采访时，对此次房地产税改革试点的时机、意义、影响以及试点城市的选择等百姓关心关注的热点问题进行了深入解读。

  专家们表示，房地产税改革试点此时出台符合预期，恰逢其时。开征房地产税，有利于发挥其调节个人收入分配、缩减贫富差距功能，实现共同富裕，有利于打造房地产市场健康发展长效机制。开征房地产税还有利于实体经济发展，遏制虚拟资本发展过快势头。专家还建议，深圳先行试点，将为全国房地产税立法率先探索更好的案例和经验。

  “房地产税改革试点此时出台符合预期，恰逢其时，是有利于打造房地产市场健康发展长效机制的一个长期利好。”财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康在接受本报记者正常采访时首先这样表示。

  作为全国政协参政议政人才库特聘专家，贾康长期建议出台房地产税并积极提交改革实施方案。当前住房资源配置差距悬殊，贾康为此提出，一方面要以保障房和商品房的“双轨统筹”更好地解决“住有所居”的有效供给问题，另一方面要进行房地产税方面的制度建设，在配套改革中打造房地产领域健康发展的长效机制。他认为此时出台房地产税试点，目的是要发挥房地产税促进“房住不炒”、加强和优化楼市调控、减少空置、缓解住房结构性矛盾、调节收入分配与财产配置、促进共同富裕等方面的积极作用。

  国务院参事、中央财经大学税务学院原副院长刘桓也认为，目前开展房地产税改革试点工作条件比较充分，符合预期。开征房地产税，有利于发挥其调节个人收入分配、缩减贫富差距功能，实现共同富裕，有利于打造房地产市场健康发展长效机制。开征房地产税还有利于实体经济发展，遏制虚拟资本发展过快势头。

  对于当前我国面临的疫情等复杂国内外环境，征收房地产税，会不会导致我们国家的经济下行情况加剧的担忧，刘桓指出，“的确，房地产业在我们国家的经济发展占比较高。但此次《决定》授权的试点期限为五年，试点过程中，国务院将及时总结试点经验。条件成熟时，及时制定法律。所以有较长时间去观察和调整，从而避免经济下行加剧。”

  “房地产税的重要意义已于政策文件中表明，即‘引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展’。”中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为，深化财税体制改革、推动公共服务均等化、提高房地产治理水平可能是其主要职能。

  对于此次房地产税改革试点的政策影响，叶剑平认为，房地产税的核心是公共服务。与投入基础设施建设、推动城市扩张的土地出让金相比，房地产税集中于提供公共服务，体现公平正义。

  对于市民普遍关心的房地产税改革对房价的影响，贾康回应，“总体来说是压舱促稳，从长期来说，会使房价更趋平稳。如有些城市房价可能表现为下降，有些城市可能表现为上升的幅度明显减少。未来持有房产的主体，会有因此项改革形成的持有成本，而这个成本因素会影响住房需求侧和供给侧双方对未来利益的预期，从而调整供需结构和交易行为。”

  贾康解释，由于土地的自然垄断特点，在城镇化快速地发展时期，中心区域、特别是好地段房产的卖方市场特征，将持续存在。征收房地产税，从整个快速地发展期来看并不会让一线和一些新一线城市的房价，改变上扬曲线的基本模样，但它会使这条曲线的斜率降低，振幅减少，因为遏制了肆无忌惮的炒作。同时，这一改革还会提高直接税比重，优化收入分配和财产配置，助力构建地方税体系，落实省以下分税制，促使地方政府职能优化转换。

  谈到房地产税试点会不会引发一线城市住宅降价抛售潮，贾康表示，据悉全国有三套以上房子的人只占了约10%或再高一点儿，降价抛售的房子，不足以影响市场的长远大局，却正好缓解原来热度过高的压力。政府政策还是稳楼市、稳房价，全局看不可能大涨，也不可能大跌。一般手上房产规模有限的普通人，更不用太过担心。

  这次试点是由地区人民政府制定具体实施细则。这是否意味着，不会“跨城征收”？对此，刘桓表示，房地产税是属地管理，但全国各地房源统一计算。我国目前信息化程度较高，不动产登记信息较完善，现在全国联网的城市有70多个，基本覆盖了一二三线城市。在大数据、网络信息充分共享的基础上，房地产税征收不存在技术问题。他举例说，如果深圳是房地产税试点城市，房子所在地是在深圳，不管它的产权人户籍在哪儿，房产税收应当归深圳。同时，深圳应向相关试点城市提供该产权人在深圳的征税信息和免征信息。

  谈到房地产税具体税率，刘桓认为，税率不能太高，避免因税负过重引起恐慌性抛盘。同时，免税面积要适当宽松，要最大限度地考虑老百姓的基本生活需要和改善居住条件的需要，同时也要考虑到普通群众的心理接受程度。

  叶剑平认为，房地产税提高持有环节的成本，部分限制房地产既有的投资属性，进而在某些特定的程度上改变持有主体的预期，对商品房市场、租赁市场产生一定的影响是必然的，但影响不会很大，主要在于税费体制推动的土地资源结构调整和优化配置。

  “对于试点中也许会出现的问题，如部分群体房产价值高而收入低，在保证征收力度的前提下，可因地制宜制定政策。”叶剑平也认为，鉴于税收性质和行政成本，房地产税税率不会高、可能采取阶梯税率，征收方案应简单、易算、可支付。

  “从房地产税改革研究者的角度来说，也是从改革的逻辑来说，建议浙江、深圳和海南先行先试。”房地产税试点城市的选择备受社会关注，贾康认为，深圳有率先试点的有利条件，因为深圳是改革开放最前沿，有敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神，按照中央寄予的厚望，深圳正在打造中国特色社会主义先行示范区，率先打造共建共治共享共同富裕的民生发展新格局。深圳先行试点，将为全国房地产税立法率先探索更好的案例和经验。

  谈到试点城市的选择，贾康建议考虑四个特点：一是房价上涨较快，房价收入比偏高；二是税收征管能力相对来说比较强；三是房地产的产权清晰、信息支持有力；四是率先推进共同富裕省份的部分城市。

  刘桓认为，试点城市应包含三种类型，既要解决房地产市场发达地区抑制炒房过热的问题，也要解决房地产市场比较冷的地方如何盘活资产的问题。一是一线城市，房地产市场炒作比较热的城市；二是三四线城市，从长远看，三四线城市是我国城镇化发展主力地区，需要探索构建更合理的房地产市场发展模式；三是房地产市场过剩地区，有利于把多余的存量房“挤”出来投入租赁市场。

  “此次房地产税试点和上海、重庆房产税试点有本质差别，同时要充分借鉴上海、重庆经验，充分授权，分步实施，将存量房纳入征收范围，摸索经验，逐步向普通住宅过渡，稳妥推行。”刘桓说。

  叶剑平则认为，“试点是谁没那么重要，长期作为政策试点，科技和制度创造新兴事物的能力强的城市自然更可能被选择。”

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